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北京 新限價房浮出水面
在新房限價的政策基調下，北京的商品房控價體系逐漸浮出水面。
日前，本報記者通過多渠道獨傢獲悉，北京市即將實施的商品房行政限價管理政策將采取雙軌管理模式，即符合自住、改善型需求的普通商品房納入"限價房序列"管理；包括高端項目在內的非自住、改善型商品房，則劃入"價格監管和預售引導序列"。
盡管這一商品房限價管理細則何時出臺、劃分標準如何界定尚不能完全確認，但種種跡象表明，被劃入"限價房序列"的商品房，無論從購買主體資格還是上市條件，均將由政府管控。而納入"價格監管和預售引導序列"的高端項目在入市時，也需要接受政府部門的價格監管，報價偏高且不接受指導的，將不予核發預售許可證或不給予成交資格備案。
"所有商品房都要進行價格管控。"一位政策知情人士說。
"新限價房"浮出水面
在中央"新國五條"的調控思路下，北京市政府部門出臺瞭最為嚴厲的實施細則。
與其他城市單純掛鉤居民收入增長不同，北京在確定今年房價目標時有這樣一句表述："進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。"
此前，在"新國五條"北京實施細則中，這句話並未引起太多關註，但實則暗藏玄機，其正成為北京嚴控房價的指導政策。
在本報此前報道北京著手施行商品房銷售全面價格管控後，4月10日，北京市住房和城鄉建設委員會主任楊斌終於在公開場合表示："(北京)已經出臺政策，加強商品房銷售價格引導。如果開盤的商品房項目報價偏高且不接受指導，將不予核發預售許可證或不給予成交資格備案。"同時他還透露，北京市正在研究自住型改善型商品住房納入"限價房序列"管理政策。
一石激起千層浪，一直遮遮掩掩的北京"限價令"正式走到臺前。但對於"限價房序列"的概念，官方卻一直語焉不詳。
對此，楊斌僅如是解釋："限價房序列管理是一個針對商品房的新概念，主要為解決自住、改善型中等收入"夾心層"的住房需求。部分適合"夾心層"的商品房，將納入該管理序列。而什麼樣的人具備購買資格、該類房屋再上市需滿足怎樣的條件，具體細則正在研究中，並將很快落地。"
對此，一些接近北京市住建委的相關人士向記者解釋，這次北京正在研究的"限價房序列"和傳統的限價房存在本質性區別：傳統的限價房針對中低收入傢庭，其屬性是保障房；本次北京市提出瞭一個"新限價房"概念，其是滿足自住、改善型需求的產權完整的商品房，主要針對的是中等收入傢庭。
值得註意的是，未來北京市場中符合自住、改善型需求的普通商品房都將納入"限價房序列"，成為"新限價房"。而"新限價房"的購買主體、上市條件等都將接受政府管控。
"新限價房將通過土地出讓、稅收政策優惠等措施，保證其處於中低價位。"上述政策知情人士說。
高端盤獨立審批
除瞭被納入"新限價房"的自住、改善型商品房，包括高端盤在內的非普通商品房將被劃入價格監管和預售引導序列。
房子2胎意思怎麼貸款比較會過件 這意味著，未來北京高端項目將進行獨立體系審批。而在該體系中，政府部門將通過預售審批來控制其上市價格。
"無論未來具體怎麼劃分，北京商品房市場全面回到瞭行政管制時代，高端商品房也在通過發預售證環節進行管制。"一位不願具名的高端項目營銷負責人透露，盡管有關北京市的商品房限價機制有瞭進一步的官方描述，但是對於大多數高端項目來說，目前的日子並不好過。
"並不是外界推測的高價樓盤一律不批，或者定價高於每平方米4萬、5萬的就一定拿不下預售。從我們目前瞭解的具體執行標準來看，相比項目前期預售價格明顯提價的不批，或者申請價格明顯高於周邊項目價格的不批。"該營銷負責人說。
從3月底北京版"新國五條"細則落地至今的半個多月中，北京僅有4個樓盤取得預售證，其中並非沒有高端項目。
以4月17日取得預售證的通州別墅項目紅杉溪谷為例，不同樓棟預售價在23600~27700元/平方米，與2011年取證超過3萬元每平方米的預售價相比下調明顯。無獨有偶，同樣是在4月初取得預售許可證的望京金茂府新品均價為5萬元/平方米，也和去年底取證的價格基本持平。
"我們想政策就算是針對高端盤、別墅項目進行預售監管，也會考慮到每個不同項目的質量品質。另外。如果一些高端項目的周邊沒有可類比的同品質樓盤，是不是也要考慮"一盤一價"的情況。"鴻坤集團副總經理朱燦告訴記者，從3月底開始集團旗下位於北京大興西紅門區域的鴻坤林語墅已經開始啟動預熱蓄客，其主打賣點是北京首個實現PM2.5室內監測的項目。
不過更多的消息顯示，目前大量預計4、5月份入市的高端項目均遲遲沒有拿到預售許可證。
而在這背後，隱藏的是高端項目開發商與政府之間的一場無硝煙爭奪戰。一方面，政府制定商品房限價機制，以預售審批為手段限制包括別墅在內的高端項目入市價格；另一方面，很多高價拿地、開發高品質樓盤的開發商無法接受平價甚至降價入市。
在這場不對等的博弈中，眾多高端盤無奈的選擇就是推遲入市。
據亞豪機構統計數據顯示，上周(4月8日~4月14日)北京新增供應459套，新增供應3.9萬平方米，與之前一周相比，供應套數減少瞭31%，供應面積則減少瞭43%。從目前的市場形勢來看，存量住宅僅有6.4萬套，創下自2006年開始網簽以來的歷史最低。北京樓市供求關系空前緊張。
但這仍隻是緩兵之計。
在亞豪機構市場總監郭毅看來，目前北京豪宅市場的狀況是，前期已經"拿證"的項目全面解套，沒有拿到預售許可證的項目則陷入定價困境。
"我們原本計劃6月份入市，同時在申請預售許可證的時候，肯定要參考類似獲準入市項目的價格。但是如果符合自身項目品質的價格批不下來，我們也沒辦法，隻能等。"朱燦說。
顯然，面對高端盤的限價機制，能否維持項目品質賣點和價格預期，是包括林語墅在內的開發商們共同面臨的挑戰。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-04-22/08142116257.shtml
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