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內容來自sina新聞

萬套新房紮堆亦莊新城區域消化面臨考驗

  位於南五環的亦莊創意生活廣場，偌大一層大廳被多個房地產項目分割，成瞭集體臨時售樓處：金地格林雲墅、楓丹壹號、亦莊·金茂悅等項目各占一隅，向每一個進入商場的顧客熱情的推介。

  在北京，這種眾多樓盤紮堆在商場裡"擺攤"的現象並不多見。但事實上，這僅僅是目前亦莊新城樓盤集中紮堆開發的一個縮影。

  河西區近5000套房源將紮堆入市

  隨著亦莊傳統核心居住區趨近飽和，亦莊居住區開始向南擴展。以南海子公園以南及涼水河以西為縱橫坐標的區域及其周邊，逐漸形成瞭亦莊經濟技術開發區河西區居住帶。

  這一點從近一年亦莊河西區土地市場的動作上就可看出端倪。2012年9月20日至今，不到一年的時間，河西區已經先後成功出讓瞭4宗宅地，吸引瞭包括城建興華、萬科和金第聯合體、中化方興等品牌房企進駐。

  如果算上去年9月成交的位於南海子公園東北方向的亦莊新城兩宗住宅地塊，以及目前已掛牌的亦莊新城Ⅱ-1街區B01R1-1、B02R1等兩宗住宅地塊，近一年時間內，泛河西區一帶可開發住宅規劃面積已超過100萬平方米，大部分將於今年下半年至明年初集中轉化為新房供應。

  近日，記者來到亦莊涼水河西側的博興十路和泰河三街交匯處看到，雖然四周仍是空地，沒有成形的樓體，但幾宗地塊基本已被各開發商的圍擋圍起，形成一派"割據"景象。

  臨街最為顯眼的是城建集團的藍色圍擋，項目售樓處正在熱火朝天的趕工。一位工人告訴記者："現在售樓處還沒蓋好，眼看著旁邊別的房子都計劃下半年開賣瞭，開發商很著急，我們也在趕。"

  緊挨城建項目正南方的，是金第萬科金域東郡項目。據該項目銷售人員介紹，項目主要是9層、11層的板樓，以及小高層產品。戶型主要涵蓋75平方米2居和92平方米3居。項目一期預計8-9月份開盤，尚未確定能推出多少房源，但整個小區一共是1615套房。

  與金第萬科金域東郡一街之隔的是亦莊·金茂悅項目。據介紹，該項目售樓處將於8月25日正式亮相，11月9日開盤，戶型為130-180平方米的3居-4居半。

  上述3個項目構成瞭亦莊河西居住區主要地帶，粗略估計將為區域帶來近5000套房源。

  記者再來到南海子公園周邊，沿公園轉一圈可以看到中信府·譽墅及楓丹壹號項目。楓丹壹號銷售人員告訴記者，項目一期9月開盤，推出500套房，全部是普通住宅，其他別墅產品將在明年初推出。價格方面未定，要看預售證能批下來的價格，如果能高一點就賣精裝，如果比較低就賣毛坯。

  中信府·譽墅三期目前剩20餘套板樓產品。"現在買我們項目很劃算，三期價格受預售證限漲影響，跟二期相同，均價27000元/平方米，全部現房。"該項目銷售人員表示："明年還將有3棟樓入市，不過等到明年就是現房銷售瞭，肯定要漲到3萬元/平方米。"

  據市場人士分析，按照目前區域內新盤面積、體量、房源量粗算，未來半年時間內，亦莊新城或許將有近萬套新房集中入市。至於是否會對市場形成沖擊，要看區域內未來居住需求及舊有的住宅供應量。

 車貸利息多少正常 區域新房消化能力受質疑

  除瞭上述集中紮堆入市的樓盤外，記者獲悉，按照《亦莊新城規劃(2005-2020年)》發展規劃，未來河西區還將推出多宗住宅地塊，其中，亦莊·金茂悅及金第萬科金域東郡項目以南至新鳳河以北區域，全部規劃為住宅用地，預計規劃建築面積仍將有近百萬平方米。

  一方面是新盤紮堆入市，一方面，經記者實地采訪發現，區域內舊有小區房源較為充足，同時，區域內新增住房需求一直較少。

  記者發現，以亦莊博興八路及涼水河一街一帶為例，別墅、花園洋房、高層住宅等各種住宅聚集。更值得一提的是，位於南海子公園南側的南海傢園為亦莊區域較大的農民拆遷回遷房小區，實地所見，面積體量巨大。

  記者剛剛走到南海傢園一裡小區門口，就有人走上前來咨詢是買房還是租房。一位當地居民告訴記者："這個小區是回遷商品房，空置的房屋比較多，所以在這片地區租賃特別火，二手房買賣也很火，目前二手房價在16000元/平方米左右。"

  熟悉當地的市場人士表示，雖然傳統的亦莊核心居住區已近飽和，但南海子公園以南、涼水河以西一帶房源並不算少，已經發展成熟的小區也有很多。"亦莊目前的居住需求主要來自兩部分，一類是區域內當地居民的居住需求，一類是在CBD或國貿上班的上班族。但從目前區域房源供應來看，這兩類居住需求基本可以靠當前區域的空置房源來滿足。這種情況下，未來半年將入市的這批房源，對區域的房源消化能力是一大考驗。"市場人士分析認為。

  性價比優勢漸被通州房山趕超

  業內人士認為，亦莊以往是北京樓市價值窪地，但這一優勢已經逐漸被軌道交通便捷的通州、大興天宮院、房山等區域趕超。

  記者走訪發現，目前亦莊核心居住區樓盤均價已達3萬元/平方米左右，如林肯公園和君安國際在售均價均在3.2萬元/平方米左右，即將開盤的國銳·金嵿，預計一期售價也將達3萬元/平方米。盡管河西區未來即將入市樓盤均尚未定價，但位於河西區南海子公園周邊的中信府·譽墅項目，目前住宅售價也已達2.7萬元/平方米。

  相較之下，通州、房山等區域在地鐵軌道交通便捷的情況下，性價比反而更加占優。據記者瞭解，房山區域的京投萬科新裡程、金域緹香等項目，在售均價均為2.1萬元/平方米左右，且均毗鄰輕軌房山線。通州區區域如金隅花石匠、京洲世傢、華遠銘悅、合生濱江帝景等項目在售均價也在2萬元-2.3萬元/平方米。與房山不同的是，通州區除瞭軌道交通擁有1、6號線外，廣渠路二期未來也將開通，出行便捷更加提升瞭樓市性價比。

  上述業內人士表示，亦莊近年來房價上漲與地價有很大關系。其中，城建拿下的河西區X83R1地塊樓面地價僅9000元/平方米左右，萬科與金第聯合體拿下的河西區X86R1地塊樓面地價超過1萬元/平方米。近半年後，方興拿下的河西區X88R1和X85R1地塊，樓面地價均超過1.5萬元/平方米。

  一位熟悉亦莊樓市的業內人士告訴記者，亦莊近年來樓面地價上漲迅速，超過1.5萬元/平方米的樓面地價，在北京幾個郊區中並不占優勢。再加上河西區目前並未顯現明顯的交通、配套、產業等因素利好，未來板塊壓力較大。

  據記者瞭解，河西區雖然規劃為亦莊重點打造的配套服務設施完善、環境宜人的綜合性居住新區，並規劃有醫療、教育、商業配套，但這些配套尚未開建，未來存在變數，因此，是否能真正成為亦莊新的居住核心區，尚待觀察。(北京參考記者 李瑩)

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-06/13152323671.shtml

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