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五位房企大佬縱論樓市 萬科總裁鬱亮 謹慎樂觀
原標題：五位房企大佬縱論樓市 萬科總裁鬱亮"謹慎樂觀"
萬科總裁鬱亮：樓市發展空間依然很大
"如果不看好行業，萬科現在要做的就不是輕資產，而是零資產、退出原有的業務瞭。"在"萬科高管毛大慶看空全國樓市"一事引發樓市危機論深度發酵後，萬科總裁鬱亮不得不出面收拾大局。在日前回答媒體采訪時，他反復強調，萬科對於行業的態度很明確，用八個字概括是"謹慎樂觀，積極應對"。
對於樓市進入下半場的事實，鬱亮並未否認。數據顯示，今年一季度，萬科雖然在銷售面積和銷售金額上繼續實現增長，但同期其營業收入僅為94.97億元，同比下跌32.16%；15.3億元的凈利潤，更是其13年來首次出現同比下滑，降幅為5.23%，幾乎與行業整體降幅持平。
凈利潤指標的下滑，被業內視為房地產行業進入拐點的標志，而房地產行業平均利潤持續走低的趨勢，也幾乎不可逆轉。在數據對滬深兩市142傢房企的統計分析中，記者發現，一季度凈利潤出現下滑的房企數量已達74傢，超過半數，萬科、招商、金地這樣的行業龍頭悉數在列。
鬱亮坦承，"樓市輕輕松松誰都能賺錢的黃金時代已經過去，企業對於可能存在的市場風險要有充分的認識，積極應對是必要的。"
在鬱亮看來，積極應對的前提，是對行業前景有信心。他指出，行業發展的空間仍然很大，中國的城市化還遠未結束，中國的經濟轉型、不動產精細化才剛剛開始；"同時，無論是住宅客戶，還是消費地產、產業地產的客戶，需求和以前都會有很大的區別，原有存量的不動產難以滿足他們的需求。而無論是拆除重建，還是進行功能改造，都會給地產行業帶來很多的機會。"
雖然鬱亮信心滿滿，市場的分化卻是不可回避的現實。例如，大城市房價全面上漲，而很多內地三四線城市存貨積壓，賣得很困難。如此一來，之前一些行政手段是否還有必要存在，也有瞭探討的空間。
鬱亮認為，未來政策將逐漸轉向市場化，但作為企業，不應寄希望於政策調整，而是"踏踏實實做好自己的業務"。
"對於企業來說，不要把盈利建立在房價大漲的預期上，不要購買價格明顯偏高、與當前房價明顯不匹配的土地。"鬱亮說，自住需求對價格很敏感，在二、三線城市，萬科的產品由於實行裝修交付和采購優質補品，配置更高，平均售價一般高於城市均價，但在北京等高房價城市，萬科的平均售價往往是低於城市均價的。公司反對高價拿地，高端樓盤很少。過去一年北京的高價地，沒有一塊是萬科拿的。
萬科還正在積極謀求轉型，在傳統業務上，其將逐漸轉向更安全、效率更高的輕資產模式。事實上，早在2013年年度報告中，萬科已經表露出探索輕資產模式的意圖。這意味著未來萬科可能會出讓部分開發項目或商用物業股權，或在部分合作項目中隻占小股。
這一輕資產模式已初現端倪，今年一季度，萬科實現投資收益約7.3億元，較去年同期大幅增長近20倍，這主要來源於股權轉讓形式實現的商業資產處置收益等。
保利地產董事長宋廣菊：崩盤不會發生
鮮有公開表態的保利地產董事長近日也在微博發聲，直接否定所謂的"樓市何謂二胎房貸貸款全省皆可處理崩盤論"。
日前，宋廣菊的一則微博引發輿論熱議，其內容與宋廣菊一向低調的態度大相徑庭，該微博稱，"崩盤邏輯鏈絕不會發生，因為地方政府是這場債務泡沫最大的負債者，貨幣緊縮的結果就是政府財政垮塌，最後隻能印鈔解決！"
據記者瞭解，宋廣菊原本意在借用他人微博來闡述個人態度，卻不想因為微博原文中過激的詞匯引發熱議，但盡管如此，宋廣菊直接否定"樓市崩盤論"的個人立場卻是頗為鮮明。在宋廣菊看來，除非限購徹底放開，M2增速低於7%，以及中國經濟陷入超級大蕭條，不然中心城市的樓市不應被低估。
其實，早在4月1日舉行的保利地產2013年度業績說明會上，宋廣菊就已經闡釋瞭自己對於房地產市場走勢的判斷，她表示，今年的房地產市場應該是平穩發展時期，對房地產市場中長期看好的觀點也從來沒有改變。
宋廣菊認為，從去年下半年國傢開始對銀行進行規范，美國Q1的退出預期、以及國傢產業政策和貨幣投放結構的調整，都對房地產的信貸產生瞭一定影響；但從另一方面講，結構性調整對於央企、上市公司以及龍頭企業都更具有資源的集中優勢。
2013年，保利地產繼續穩定增長，全年實現營業收入923.56億元，同比增長34.03%；實現凈利潤107.47億元，同比增長27.36%。今年第一季度，保利地產還是"萬保招金"傳統四強中唯一凈利潤沒有出現下滑的房企。
盡管如此，保利地產前4月的銷售卻已經顯露疲態。數據顯示，首4個月，保利地產共實現簽約面積284.32萬平方米，簽約金額363.98億元，同比分別減少22.17%和9.45%。
結算結構性因素被認為是截至目前為止，房企銷售業績出現下滑的重要原因之一，但凈利潤增速的回落以及收益水平的下滑卻是不爭的事實，房企如何在產品以及經營思路上進行創新再一次作為一個重要命題被提出。
保利地產給出瞭自己的答案，在談及如何應對毛利率下滑的問題時，宋廣菊指出，要改變土地的獲取方式，加大舊改項目的拓展力度；要加強產品創新，提高產品的溢價水平，此外，還要加強成本控制和加大一線項目的投資組合創新，提高ROE收益水平。
養老地產則被視作保利地產未來重要的利潤增長點。根據其在去年年底發佈的"養老產業戰略"，保利地產計劃用3-5年的時間使養老產業的運營率進入穩健經營階段，基本實現盈虧平衡，同時規劃用8-10年的時間達到發達國傢的盈利水平，打通金融通道，通過REITs上市。
養老地產作為保利地產產品和盈利模式方面的創新支點，被宋廣菊認為具備"戰略意義"。
綠地集團董事長張玉良：大型房企資金面相對寬裕
與任志強、潘石屹等"大嘴"相比，綠地集團董事長張玉良一直保持相對低調，但作為一傢千億級房地產企業的掌門人，張玉良不少關於行業的看法可謂相當深刻。
日前，在接受某媒體采訪談及房地產企業的資金問題時，張玉良坦言與前兩年相比，今年整個行業的資金情況會更加偏房屋抵押貸款利息緊。
張玉良的判斷依據三點：宏觀的資金面偏緊、經濟增速下滑以及今年市場的消化能力和增長能力也處於下滑趨勢。
根據東莞證券的統計，2013年上市房地產開發企業平均銷售費用為1.65億元，管理費用1.96億元，財務費用1.06 億元，較2012年分別增加20.43%、13.95%和11.57%。
從整體上看，2013年上市房企財務費用增速明顯回落(2012年財務費用增長超四成)，而銷售費用增長較明顯。全年銷售費用占營業總收入3.04%，管理費用占營業總收入3.69%；財務費用占營業總收入1.99%，分別較2012年下降0.2個百分點、0.4個百分點和0.3個百分點，費用控制水平有所提升。
此外，2013年全國房地產開發資金來源合計12.2萬億元，同比增長26.5%，增幅明顯回升，高於前兩年水平。
但據記者觀察，今年一季度房地產行業整體融資環境有所回落，購房按揭貸款利率及資金獲得也有所收緊，所以相對於2013年整體情況來說，實則已經開始出現收緊的跡象。
相關分析認為，2013年房地產企業整體資金面情況尚可的原因在於："2012年實在太差"，因為基數低，所以增長幅度相對較大；另外一個原因則在於2013年整體市場的銷售情況超過預期，所以銷售回款也緩解瞭一部分資金緊張。
但對比過去的一年，所謂的"基數低"和"銷售情況良好"兩大因素或許均不復存在。根據目前一些主流觀點，2014年房地產企業業績增幅下滑是大概率事件，而房企間的業績也會出現更大的分化。
正如張玉良的判斷，尤其是中小房企，一些融資較為困難的房企，資金面將會更加緊張。這與潛在的銷售情況不佳和業績分化存在著直接的聯系。東莞證券則指出，相信年內銀行加強對信貸風險的管理，同時加大對影子銀行的監管控制，今年房地產行業整體資金面將維持一季度小幅收緊的狀態。
不過，張玉良透露的另外一個信息則是，大型房企的資金面或許會相對寬裕。以綠地為例，相比其他房企在資金上的捉襟見肘，綠地可謂頗為大方，其早前就宣稱今年針對海外的投資將超過100億美元，且將海外銷售收入的目標定在瞭200億美元。同時，其將今年房地產銷售收入目標確定為2400億元，張玉良對今年房地產市場的信心，可見一斑。
華遠地產董事長任志強：今年不可能持續去年增幅
素有"大炮"之稱的華遠地產董事長任志強日前再度"開炮"，矛頭直指"樓市泡沫論"。在擺數據、講道理指出"不存在泡沫"的同時，他還向房地產同行"喊話"：別以為今年會像去年一樣保持高增長，再按去年的預期制定企業的戰略和增幅"是很危險的"。
任志強給出此番判斷的理由是城市與市場的分化。他指出，過去的城鎮化是城鎮的人口都流入增長，但現在的城鎮化是有的人口流入，有的人口流出。其中，尤其是限購政策、戶籍制度影響到人口的流入。此外，產業政策調整影響到就業，資源價格和存量變化影響到預期，公共資源差別影響到吸引力等因素也是造成今年增幅可能下滑的原因。
2013年，房地產行業在一片看衰的"目光"中卻呈現逆襲之勢。根據CRIC研究中心統計的數據，2013年全國商品房銷售金額突破8萬億元，同比上升26.8%，同比增速創下近4年新高。
根據東莞證券數據，2013年滬深兩市上市房企共實現營業收入7583.6億，上升27%；實現營業利潤1312.4億，其中凈利潤981.5億，歸屬母公司股東凈利潤867.5億，同比分別上升15%、14%和13%。
形勢一片大好之際，市場卻在2014年的開端陷入下行的行情。根據東莞證券數據，今年一季度上市房企營業收入同比上升10.25%，升幅較2013年一季度上市房企營收同比上升40.72%相比大幅回落。此外，2014年一季度房企的營業利潤、凈利潤、歸屬母公司股東凈利潤則分別同比上升0%、下降2.3%和下降5.6%。
任志強認為，1-4月的下降是與去年同期的高增長相比的，但絕對銷售面積仍是歷史上的除去年之外的最高量。此外，開工量的下降則在調整後續的供求關系，也必然在後期影響價格。
該機構的論斷與任志強"不謀而合"：整體看，房企一季度業績同比增速有所回落。而2014年全年，整體商品房銷售增速回落也將是大概率事件。
在任志強看來，政府也許比開發商更關註房地產對經濟增長、財政稅收、土地收入、建築業就業、上下遊產業聯動的影響，同時也更關註市場價格變化對需保障人群住房的影響和棚戶區的改造。因此，政府即將出臺的改革政策一定是更有利於城鎮化發展和穩定經濟增長底線的。
"我想有個屬於自己的傢"仍然是個美好並可能實現的願望-素來"直來直去"的任志強展露瞭少有的"溫情"，他認為，今年的投資、銷售、價格增幅都會與去年相比大大下降，但總體應是穩定的或略有增長的。
CRIC研究中心的判斷則是，今年房地產市場成交量將仍會出現增長，但增幅將回落。而針對房地產企業，東莞證券指出，2014 年全年，整體商品房銷售增速回落也將是大概率事件。同時，房地產行業整體收益水平的下滑不可避免，房企間業績分化現象或將有所擴大。
SOHO中國董事長潘石屹：不動產登記會使樓價下行
SOHO中國董事長潘石屹近日在公司召開股東會後表示，對今年中國住宅市場表現感到擔憂，他以剛出臺的不動產登記政策以及有可能推出的房產稅為例，指出調控政策的持續作用，會促使房價下行。
根據國務院辦公廳發佈的文件，要求整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記職責，出臺並實施不動產統一登記制度，2014年6月底前出臺不動產統一登記條例。
據記者瞭解，全國不動產統一登記工作已在省級層面展開，目前已有20個省區啟動瞭相關工作，其中包括廣東在內的五省已在省國土資源廳內成立瞭不動產統一登記領導小組，並啟動工作。
這一政策被解讀出"反腐"和"控房價"的意味，而消息甫一披露，潘石屹就在微博中回應稱"這是好政策，房價馬上會下跌"。
潘石屹得出這一結論的邏輯相對簡單：不動產登記政策將會使樓主拋售來歷不明及資金鏈切斷的房屋，令供應量增加，從而必然令樓價下行。潘石屹實則是將矛頭直指房地產市場中的"灰色地帶"，鑒於不動產登記政策被寄望的"反腐"功能，他認為該政策會對目前市場的供求關系產生即時的影響，從而促使房價下行。
根據供求關系的邏輯，業界則有不同的看法。一些觀點認為，判斷不動產登記政策是否會對樓市產生直接影響，關鍵在於判斷其是否會改變市場的供求關系，但從目前來看，不動產登記政策一個重要的功能在於"摸清傢底"，從而為制定房地產調控政策提供數據支撐，但暫時不會對房價構成即時影響。
不過，也有評論認為，不動產登記政策的推出是一種長期制度的設計，從而為其他調控政策的推出打下基礎。
所謂的"其他的調控政策"就包括一直被"千呼萬喚"，但遲遲未登臺的房產稅。而潘石屹判斷"房價下行"的另一個依據正是房產稅，他甚至透露房產稅會在今年年底推出。
目前，上海、重慶已經開始房產稅改革試點，其他城市已經陸續開始推出試點方案。盡管業界對於房產稅立法的呼聲一浪高過一浪，但關於這項政策何時塵埃落定，目前仍是眾說紛紜。潘石屹"今年年底出臺"的說法，目前尚無從查證，也有觀點認為房產稅的推出至少還需要兩年時間。
業界對於房產稅是否能對調控房價產生積極作用也意見不一。一般的觀點認為，房產稅實則是通過征稅的方式來變相"補貼"地方財政收入，減少地方政府對土地財政的依賴，從而抑制推高地價和房價的行為。
但根據國稅總局的解釋，對個人住房征收房產稅，可在一定程度上抑制房地產市場的投資投機行為，促進土地節約利用，但其作用十分有限。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-22/08362741595.shtml
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