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??4月8日，一位二手房中介人員給購房者打電話推銷。自3月30日國傢有關部委調整二套房首付比例、縮減營業稅免稅期限以來，杭州樓市的新房和二手房成交回暖，但“去庫存化”仍任重道遠。

??“3·30”樓市新政落地半月，市場泛起陣陣漣漪，參與各方心態也出現微妙變化，共同上演一場無比糾結的樓市新政半月“眾生相”。

??梳理各地媒體的報道和統計數據可以發現，“3·30”樓市新政後，全國各地市場冷熱不均。部分地區再度出現排隊購房現象，但更多地區的成交量反彈不及預期理想。

??北京樓市，剛需購房者看跌的心態被“恐漲”所代替，“沒想到，這麼快又漲起來瞭”一個已婚剛需購房者如是對記者表示。一批三四線城市，樓市回暖跡象依舊看似遙遠。

??這讓圍觀者有些猜不透，“3·30”樓市新政的真實落地效果究竟如何？半個月的時間內，市場到底發生瞭哪些改變？一線城市樓市回暖瞭嗎？透過買賣情緒和市場行為的細微變化，我們或許能夠還原當前樓市的真實圖景。

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??改善性買傢占據市場主力

??“最近來看房的人確實比之前多一些，首套房和二套房的購置需求都有，這個月以來出於改善型的需求來購置二套房的客戶明顯增多。”上海一傢地產中介客戶經理說。

??“我的手機都快被打爆瞭，那幫中介簡直要瘋瞭。”對於北京的周女士而言，3月30日晚上頻繁接聽中介銷售人員來電的情景，可謂記憶深刻。

??周女士自去年下半年就開始看房，希望能在孩子學校周圍買一套比原來面積大的房子。樓市新政策的“靶心”直指周女士這樣的改善型需求和自住需求。

??3月30日，中國人民銀行等三部門聯合發文，明確首套房貸款比例不低於四成；財政部、國傢稅務總局聯合發文，明確個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。此前，國土資源部和住房城鄉建設部聯合發文，要求優化住房及土地供應結構。再加上2月底央行降息的作用持續發酵，樓市一片暖意。

??毋庸置疑，“3·30”新政對剛需型置業升級人群的撬動作用十分明顯，市場預期發生明顯變化，買傢迅速簽約，賣傢當場反價等情況層出不窮，改善性需求入市熱情明顯提高。

??中原地產首席分析師張大偉表示，“3·30”樓市新政落地之後，主要爆發市場體現在一線城市的二手房市場。來自中原地產的數據顯示，4月前12天，全國銷售業績同比3月前12天上漲瞭130%，這主要體現在深圳、上海的二手房市場，這兩個城市的二手房業績基本出現瞭1.5倍上漲。另外，其他一線城市的二手房新房也均有不同成本的上漲，漲幅超過50%；二線城市也有不同程度的上漲；而三線四線城市，則基本平穩，未出現明顯變化。

??值得關註的是，盡管購房者入市積極性提高，但是並未出現明顯的恐慌性入市情緒。鏈傢地產市場研究部分析師張旭說：“與以往相比，此輪調整買賣雙方相對更為理性。”

??開發商平價跑量加緊推盤

??樓市新政一出，萬科率先放聲，針對二套房貸新政推出“零點活動”，包括北京在內的多個城市多盤聯動，承諾4月1日零點前，不漲價、不打烊。隨即碧桂園、雅居樂、景瑞、融創等房地產公司紛紛打出瞭“24小時不打烊”的旗號，且無一例外放出瞭“7天不漲價”的信號。

??在被“3·30”樓市新政吹拂半月後，房企的業績直線上升。4月7日，北京保利發佈新政落地後首周業績單，以8億元的業績震驚業內。

??其中，4月首周，保利海德公園實現瞭11套近3億元的銷售業績，保利融創楓丹壹號創造瞭近2億元的業績，而保利首開春天系和保利羅蘭香谷二期則熱銷超過3億元。

??同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從二季度樓市開局表現來看，無論是樓市去庫存壓力，還是二季度開發商集中推盤帶來的競爭壓力，二季度樓市仍需做“量”文章。

??張宏偉進一步分析，政策利好頻發，為樓市接下來幾個月提供瞭放量的“窗口期”，但就二季度而言，在第一季度市場成交量還沒有復蘇的背景下，二季度仍然應以跑量為主，尤其是對於上市公司來講，在這個階段盡快跑量，沖刺半年報銷售業績，盡量完成或縮小與半年銷售業績指標的差距。

??“‘3·30’新政對樓市實際成交、客源量、房源量來說，隻帶來瞭15%至20%左右的刺激增長，其實是低於預期的。在這個態勢下，房價並不具備暴漲的條件。”偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉反復強調。

??中介“滿血復活”但成交量有限

??在二手房市場，中介們正在努力拉近買賣雙方的預期，促成交易。

??“清明假期，來看房的人又多瞭。”在北京公主墳某知名中介公司的店員小吳向記者私下坦言，他覺得市場短期內會活躍個把月，所以想趁機多做幾單。

??“去年，無論是看房人次，還是成交量都非常低迷，一個月也不到10個人來看房，整個月下來成交幾套就算不錯瞭。”小吳很感慨，去年“9·30”新政之後的10月份二手房成交量明顯增長。但也就短短一個多月的時間，成交又重陷低迷。

??“這次政府又出臺政策，看房的人明顯又多起來。”但小吳告訴記者，現在看房的多，但真正出手買的人並不多。而且，二手房價格有漲有跌。

??“一些客戶覺得看房的人多瞭，就想漲價。但是，買房的客戶不著急，還是在壓價。”小吳告訴記者，最近成交量增長，大多是那些“掛單”和看房都有一年半載的客戶，買賣雙方對市場行情、房價大體有比較清醒的認識。相比較之下，那些剛剛“掛單”想漲價賣房的客戶，往往很難成交。

??來自偉業我愛我傢市場研究院的統計，新政後6天，北京二手房市場成交均價為30574元/平方米，環比僅增長瞭1.03%，同比還回落瞭2.26%。換句話說，二手房市場成交價平均隻漲瞭300元。

??一線經紀人的說法也證實瞭市場價格的穩定。“限購、限貸瞭好幾年，難得有政策利好，你去買房，經紀人肯定不能和你掏心窩子地說實話瞭。”一位賣瞭三年房的經紀人私下告訴記者，“3·30新政”後的八天，尤其是清明小長假，二手房的成交量確實在好轉，可實際成交價格其實還比較穩定，“漲價的房子肯定有，我們不會真心賣，就是用來‘吹牛’用的。我們真正推薦給買傢的，是那些價格和戶型合適，最後能實際成交，給我們自己帶來傭金提成的房源。”

??多數銀行未推二套房利率優惠

??“3·30”樓市新政一出，多傢銀行第一時間站出來表態，步調一致地稱將執行新的二套房政策，首付比例降至四成。不過，記者調查發現，雖然銀行二套房貸政策從總行層面上已經調整，但是傳導到貸款末端仍需要時間，京城多名房地產中介人員均對記者表示，目前已經能夠申請二套房首付四成的隻有少數幾傢銀行，但他們認為，在清明節後，大部分銀行應該會陸續跟進。

??另據瞭解，對於二套房貸款利率，目前大多數銀行並未推出利率優惠，仍保持基礎利率上浮10%的水平；僅有個別銀行打出二套房7折利率的旗號。其中，浙商銀行對於總價在500萬元以下的普通住房，首付最低比例為4成，最低可享受7折利率優惠。不過，利率下限優惠范圍目前暫為購買該行有開發貸款合作樓盤的優質客戶，非此范圍二套房貸利率繼續執行原標準。

??有專業人士認為，這個7折利率優惠實質上屬於樓盤的折扣優惠，真正能享受到該利率下限的客戶並不多，因此個別銀行的二套房利率優惠還不具有代表性。

??在新政出臺兩周後，北京地區各傢銀行首套房的利率持續下行。目前，除去光大、郵儲、工行三傢銀行的利率是9折以外，其他幾大銀行的利率已全部調整為8.8折。

??交通銀行金融研究中心高級研究員許文兵告訴記者，開始利率市場化後，商業銀行資金流動性狀況實際上是比較緊的，資金成本也越來越高，因此在普遍推行利率折扣方面會比較謹慎，對核心客戶或對其業務貢獻度比較高的客戶可能才會給予一些大的優惠。總體來看，各傢銀行在對新政的執行上會有差異。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-04-16/07375993996087927828274.shtml

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