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內容來自sina新聞

樓市進入調整期 產業地產成新發展方向



  樓市進入調整期,房地產業的出路在何方?有業內人士認為,產業地產可能是未來房地產業一個全新的發展方向,房地產企業如今改變思路的話,可能會有更大、更好的發展空間。

  "之前有人說,中國的房地產業未來隻有5至10年的好日子,我不認同,在一些發達國傢,房地產市場已經有近百年的發展歷史,現在仍有很多企業活得很好。當然,要繼續活得很好,房地產企業就一定要改變思路,選擇進軍產業地產可能是一個不錯的發展方向。"廣東省房地產協會會長蔡穗聲說。

  進軍產業地產



  先解決三大問題

  雖然產業地產有良好的發展前景,但蔡穗聲提醒,產業地產的開發模式和傳統的住宅、商業地產都有很大房屋二胎 房屋二胎借款 中壢缺錢急用哪裡借錢的不同,房地產企業要完全改變過去那種"建房+賣房"的思路,解決好產業地產的定位、人員和資金三大方面的問題。

  因地制宜,定位先行

  蔡穗聲認為,產業地產的范圍比住宅要寬泛,可以做工業園、倉儲基地,甚至發展農業地產,關鍵是根據當地的需求來選擇,先確定好合理的定位。實際上,為瞭讓定位更精準,一些產業園區甚至讓未來的租戶參與其中,為其度身定做合適的產品。

  具體到廣州本地來說,由於目前珠三角有產業轉移的趨勢,廣州的產業園區也在向外圍轉移,因此,要做好產業地產對項目定位的要求更高。蘇智淵認為,未來廣州的產業地產可以在三個方面實現突破:一是走產城融合之路,做城市外圍現代化的產業新城,以產養城,以城促產,走衛星城的發展模式;二是走高端物流的路子,做高端國際性物流地產開發商,這要求物流倉儲水平全面升級,還需要物流的專業細分;三是做區域總部的集結區,因為廣州在華南的中心城市地位已經確立,已有一定的基礎,但仍需要對中高端配套服務進行完善,最好能申請到相應的總部政策。

  資金人才,早作安排

  蔡穗聲認為,要做好產業地產,必然要引入更多經營、服務的內容,其實,房地產行業本來就是第三產業,是服務業,這也是大勢所趨。此外,產業園區的投資回報多半是以出租的模式取得,因此對房地產企業的中長期資金要求會更高,"未來要做好產業地產,就要引入更多的金融和經營人才"。

  高力國際研究及咨詢部董事陳厚橋認為,現在的房地產開發商應該更關註一些專業范疇的問題,比如說專業的運營、專業的招商、專業的策劃,使得未來開發項目的風險更小。"現在大部分的房地產商可能仍是以做住宅為主,將來假如轉做其他地產,對他們能力的要求會更高。為瞭應對現在這樣的市場環境,企業應該盡早籌備這樣的人才儲備,建立相應的數據庫,企業不能仍然停留在原來做住宅的思維,要改變做專業化分工,才可能應對未來的挑戰。"

  貌似不起眼,投資回報高

  據介紹,目前的產業地產往往位於城市外圍區域,市場關註度不高,往往是由使用企業自主建設或由政府主導開發,但實際上,產業地產現在已經有不錯的投資回報。戴德梁行中國區工業及物流部主管及董事蘇智淵介紹:"如今的產業地產,由於一級市場的土地價格沒有過度飆升,而物業租金卻在逐年穩步攀升,令其投資回報率長期處於較高的水平,平均投資回報率為8%-12%,且有較大的物業升值空間。"

  據介紹,以廣州保稅區、南崗、雲埔、新塘等物流園區為例,當地前幾年的物流用地的地價為600-700元/平方米,而去年其倉庫租金連管理費的收費大約是29-36元/平方米·月,即使加上1000元/平方米的建造成本和其他成本,物流地產的成本價基本可控制在2000元/平方米左右,幾年就可以收回成本,相對其他出租物業,投資回報更為可觀。而廣州物流地產的租金水平還不是全國最高的,位於上海外高橋的物流用地,月租金可達約40元/平方米。

  永和二胎房貸出租時間長,租客較穩定

  相對住宅的出租來說,產業地產的租賃期一般會長很多,而且一般不需要帶傢電、傢具出租,無需太多的日常維護,投資者要出租獲利更省事。蘇智淵介紹,由於產業地產的最終用戶是產業類企業,他們在使用過程中必然會對物業有一定的投入,比如安裝一定量的機器設備、在周邊招聘工作人員等,因此最終用戶進入產業地產的成本甚至比辦公樓還要高,這也使得這類型物業的使用者不會輕易搬遷。"像工業類的地產,基本租賃期為3年,長的可達5至10年,所以,工業類地產相較於其他類型的地產投資,會有更好的回報穩定性,適合希望長期持有、獲得穩定回報的投資者。"

  土地增值快,長遠潛力大

  據瞭解,與住宅用地早已實行招拍掛不同,工業地產的用地實行招拍掛的時間還不長,在此之前一般都以協議方式轉讓,令工業地價在很長一段時間內都處於一個較低的水平,因此,工業土地的增值潛力往往會大於其他類型的地產投資,特別是在一些城郊結合部、有未來軌道交通規劃及配套發展成熟的地區,未來的土地增值效應將會相當明顯。以上海張江地區為例,在過去3年內,工業地價增長瞭將近130%。

  而且,產業地產的土地增值前景也被長遠看好,隨著國傢對土地資源監控漸趨嚴厲,產業地產的土地供應量正在逐漸減少。戴德梁行的統計數據顯示,自2008年實施土地招拍掛後,工業及物流用地的供應量占總體土地供應量的比例持續在下降,已經從2008年的近40%下降到如今的近30%。"從長遠來看,受制於土地資源緊缺及土地緊縮政策,土地的整體供應量仍將減少,尤其是對於工業及物流項目的用地分配會減少。"蘇智淵說。

  土地供應量逐年減少帶來的一個後果是土地價格的上漲。從2008年開始,工業和物流用地的價格持續穩定增長,近年來更呈現加速上漲的趨勢。"考慮到土地供應量的減少以及越來越高的土地審批要求,工業和物流用地的價格將會加速上漲。"不少物流基金或投資商非常看好土地增值以及未來的發展空間,在過去的3至5年內紛紛在全國各地以低價拿地,為其將來的擴張預留土地資源。

  促經濟增長,政策有支持

  "經過30年的發展,現在全國除瞭少數大城市外,住宅已經不再短缺。而除瞭保障房以外,政府對住宅的開發基本上就沒有政策的支持,產業地產卻很不一樣,有很好的發展前景。"蔡穗聲認為。

  由於產業地產的最終用戶往往是各類型企業,一旦落戶,政府可以得到長遠的稅收回報,也有利於消化當地的勞動力、降低失業率。蘇智淵介紹,在某些地區,開發商可以和政府商談一個稅收分享的比例,或者政府給予一定的補貼以激勵開發商為政府更多地吸引稅源,所有這些,對開發商而言都是除投資收益以外的增值回報。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-07-06/08052806822.shtml

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