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內容來自sina新聞

評論房地產成為中國經濟升級版最大包袱

  在李克強總理提出打造中國經濟升級版之後,房地產市場何去何從一直備受關註,而時下,以房價漲跌為表象的行業走勢與調控政策的博弈越來越嚴峻。

  客觀來說,房地產在特定時期發揮瞭刺激經濟高速發展之功,但同時,隨著經濟結構調整惰性的累積,房地產綁架銀行體系的風險也在加劇。在經濟下行風險不減的形勢下,一方面政府寄望通過降低投資、淘汰落後產能來提升經濟肌體的健康度;另一方面,又不能因為經濟失速而損失就業等民生訴求,這顯然是個兩難的選擇。有專傢尖銳地指出,"政府要想真正的調整經濟結構,就必須去經濟的'房地產化',即以房地產市場重大調整作為整個經濟結構調整的切入點"。觀點不錯,可是,在放棄高增長去房地產化的時侯,如何找到能穩定經濟增長和替代房地產業留下的空白呢?

  我們認為,如今房地產業存在的一些問題也並非能隨著"去房地產化"一並揮之而去。

  一是在分配環節,保障房變味。原本由政府為中低收入住房困難傢庭提供,涵蓋廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房的保障性住房,屢屢被曝光資金挪用,分配不公,申請黑幕。而由於缺少退出機制,一些地方的保障房已經被用來出租,小區內寶馬奔馳豪車隨處可見。

  不過,政府堅持商品房與保障房兩條腿走路,並尤其看重保障房建設。今年3月,財政部公佈2013年中國城鎮保障性安居工程的建設目標是基本建成470萬套、新開工630萬套。6月26日,國務院常務會議決定,今後五年再改造城市和國有工礦、林區、墾區的各類棚戶區1000萬戶。同時提出,抓好其他保障房的建設、分配和管理,做好房地產市場調控,促進房地產市場健康發展。依筆者之見,保障房建設的力度不可謂不大,而如何確保建設初衷能夠在各個落實的環節中不打折扣,少打折扣意義更大。

  二是保有環節,稅收征管難。一直以來,房產稅征收被認為是管控房價的殺手鐧,而住房信息聯網被認為是房產稅征管的前提。此前,住建部承諾今年6月底"實現500城個人住房信息聯網",如今已超過最後期限近一個月,盡管輿論不斷,住建部仍遲遲沒有回應。事實上,房地產業之所以能夠歷盡一輪輪調控"九死一生",公開秘密在於,以目前的地方財政體系,中短期內,甚至相當一段時間內,難以離開土地財政為主要內容的房地產"印鈔機"。

  房地產業糾結瞭太多的利益關系。當前審計署查出的問題多與地產業相關聯。以北京為例,2010年至2012年間,市國土局應收土地出讓收入1853.2億元,經核實,實際收入1845.2億元,有8億元土地出讓收入沒有及時上繳國庫。對銀行理財產品的審計中發現,抽查的165筆理財中涉及329隻理財產品233億元資金違規投向瞭房地產開發等禁止領域。

  三是流通環節,各類稅費高。按照最新的二手房交易稅費計算,買賣雙方共涉及契稅、交易服務費、交易印花稅、土地出讓金、個人所得稅等10餘種不同名目稅種。以出售一套100平米總價300萬元的普通住宅計,根據房產是否滿5年,買房是否首次購房以及賣方是否傢庭唯一住房等不同標準,買賣雙方需要繳納的稅費從4.5萬元-28.8萬元不等,這其中不含經適房需繳納的10%綜合地價款。原本限制投機獲利避免推高房價的高稅收初衷成為瞭中介機構"陰陽合同"規避稅收的推手,並助長賣傢提高房價轉嫁稅費。

  其實,房子生產周期長與不可復制性的特征是造成供需矛盾的一大因素,因此,筆者建議針對當前的需求端的膨脹,放開二手房流通限制,允許自由交勞保貸款易。這在理論上相當於擴大供給量,反而可以對沖一部分需求,從而平抑房價,降低房產投資投機預期。當然,前提是政府在交易環節上提供便利,在稅收環節上讓利。

  或許,房地產業的問題不隻筆者淺見之上述一二三。在中國經濟進入轉型期的今天,對於一個曾經發揮重要作用如今依然有影響力的行業,如何理順其中盤根錯節的利益關系、盤桓往復的信息交錯,實現"去房地產化"的困難程度是可以想見的。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-30/08132314371.shtml
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