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2015年樓市在低谷中艱難爬升
??重點提示
??鑒於2015年宏觀經濟下行壓力，中央政府於2014年底已重啟積極的財政政策。同時，在貨幣政策方面，央行亦采取瞭定向降準、降息、調整存款口徑等多種手段，釋放出瞭穩健偏松的信號。預計2015年受投資拉動和寬松的貨幣政策影響，主要一、二線城市樓市成交將保持活躍，價格將現止跌企穩，但在供大於求的廣大三、四線城市，未來市場的量價走向很可能與一線城市分化得愈加明顯。
??房價指數正呈現微妙的變化。
??上海易居房地產研究院根據國傢統計局1月18日公佈的《2014年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》進行簡單算術平均後得知，2014年12月份，70個大中城市新建商品住宅價格同比下跌4.5%，環比跌幅為0.4%，比11月跌幅縮小瞭0.2個百分點。
??值得註意的是，在各類城市中，一線城市率先止跌反彈。上海易居研究院分析，2014年12月，一二三線城市新建商品住宅價格指數環比增幅分別為0.1%、-0.4%和-0.5%，而11月份分別為-0.3%、-0.5%和-0.7%。對比二三線城市，一線城市的跌幅收窄態勢更明顯，並率先出現房價上漲態勢。
??上海易居研究院研究員嚴躍進認為，這和一建地 建蔽率缺錢急用哪裡借錢線城市去庫存速度的加快有密切關聯。根據上海易居房地產研究院的庫存報告，2014年12月份一線城市去庫存周期為12.6個月，相比2014年9月份17.2個月的高位水平，去庫存速度明顯加快，目前去庫存周期大抵相當於2014年4月份的水平。一線城市年底漲價，也容易帶來市場預期的進一步改變。
??嚴躍進認為，自2012年6月份，70個大中城市房價連續上漲23個月。2014年5月份開始，房價指數出現環比下跌，6-8月份跌幅持續擴大，9-12月份跌幅持續收窄。目前來看，房價下跌的城市數量在減少，這和第四季度各類樓市刺激政策的效應釋放有密切關聯，也會進一步改變市場預期。尤其是一線城市年底率先止跌反彈，釋放出積極信號。
??世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉認為，鑒於2015年宏觀經濟下行壓力，中央政府於2014年底已重啟積極的財政政策，據不完全統計，國傢發改委於2014年批復的基建項目投資總額已達1.6萬億元。同時，在貨幣政策方面，央行亦采取瞭定向降準、降息、調整存款口徑等多種手段，釋放出瞭穩健偏松的信號。預計2015年受投資拉動和寬松的貨幣政策影響，主要一、二線城市樓市成交將保持活躍，價格將現止跌企穩，但在供大於求的廣大三、四線城市，未來市場的量價走向很可能與一線城市分化得愈加明顯。
??鏈傢地產分析師張旭也認為，雖然當前房地產運行指數整體仍處於下行狀態中，但伴隨著政策及市場環境的變化，個別指標也開始出現好轉跡象。伴隨著中央及地方一系列放松政策的出臺，年末，市場需求迎來瞭一輪明顯的釋放，市場成交水平的上升帶動商品住宅銷售面積及銷售額環比明顯回升，同比降幅也開始有所收窄。考慮到信貸環境以及調控政策在一段時間內仍將處於寬松狀態，2015年市場成交將保持一定回暖態勢，商品住宅銷售指標將有所好轉。
??不過，張旭認為，市場面好轉並不代表房企的生存環境好轉。房地產開發投資、新開工面積以及土地購置面積等指標，並未出現好轉。2014年全國房地產市場的調查，使得多地商品住宅市場庫存量攀升，項目去化壓力倍增。在這種市場環境下，消化庫存，回籠資金將是房企較長一段時間內的工作重點，而對於儲備土地以及開發投資方面的態度將較為謹慎。
??同策咨詢研究部總監張宏偉也認為，盡管樓市調控政策走向定向寬松的趨勢仍然會繼續，但是，庫存較大的局面並不會在短期內改變，銀行“惜貸”的現象也會持續下去，此時，2015年的房地產市場仍然存在不確定性，房企仍然會面臨資金面緊張的問題，可能有更多的中小房企面臨被“鎖房”的市場風險，由此可能引發金融機構強化投資房企的風險控制的連鎖反應，誘發房企資金面緊張，導致更多的房企面臨債務違約的風險。
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-22/07505963814764819038311.shtml
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